تحميل pdf : بيع العقار في طور الانجاز
المكتبة الالكترونية المجانية pdf : مقالات وعروض قانونيةموضوع بيع العقار في طور الانجاز pdf
مقدمة : يعتبر بيع العقار في طور الإنجاز من المعاملات التي دأب الأفراد على الإقبال عليها بنهم شديد منذ زمن طويل ، ولم يكن يحظى هذا العقد بأي تنظيم أو تأطير إلا أنه و شعورا منه بحجم المخاطر التي تهدد المعاملات العقارية خاصة أمام الإقبال المتزايد على اقتناء السكن فقد عمل المشرع المغربي على تنظيم هذا العقد تنظيما دقيقا من خلال قانون 44.00 الصادر سنة 2002 مواصلا بذلك إصلاحات الأنظمة القانونية المتعلقة بالمعاملات العقارية و على رأسها قانون 18.00 المتعلق بالملكية المشتركة للعقارات المبنية... للإطلاع على الموضوع بالكامل حمل الملف بي دي اف
الفصل الأول : أحكام عقد بيع العقار في طور الإنجاز
بيع العقار في طور الإنجاز ، البيع على الخطة ، أو البيع على التصميم ، ويقال أيضا البيع المعلق على شرط تسليم المفاتيح في اليد .... تتعد المسميات والمسمى واحد ، إذ يقصد بها جميعا ذلك البيع الموقوف على شرط انهاء أشغال البناء مستقبلا.و قد نظم المشرع المغربي هذا العقد بمقتضى القانون 44.00 الصادر سنة 2002 الذي قام المشرع بمقتضاه بإضافة فرع رابع للكتاب الثاني من القسم الأول من الباب الثالث الخاص ببعض البيوع الخاصة في ظهير الالتزامات والعقود ويتكون الفرع المذكور من 20 فصلا توضح محتوی ومضمون الفصل 618 مكرر من ق.ل.ع.
وقد عرف المشرع في الفصل 1 / 618 من ق ل ع عقد بيع العقار في طور الإنجاز بأنه كل اتفاق يلتزم البائع بمقتضاه بإنجاز عقار داخل أجل محدد كما يلتزم فيه المشتري بأداء الثمن تبعا لتقدم الأشغال.
المبحث الأول : عقد البيع الابتدائي
- المطلب الأول : تعريفه وشروطه
المطلب الثاني : الآثار المترتبة على إبرام العقد الابتدائي
بما أن إبرام عقد البيع الابتدائي يتم بين طرفين إحداهما بائع والأخر مشتري فإنه يترتب على كل واحد منهما التزامات تجاه الطرف الآخر ومنه ارتأينا تناول المطلب من خلال فقرتين سنعمل في الأولى على دراسة التزامات المشتري على أن نتطرق في الثانية إلى التزامات البائع
الفقرة الأولى : بالنسبة للطرف المشتري فإنه يقع عليه
- أ- أداء جزء من الثمن لتقدم الأشغال :
أي أنع يقع على المشتري أداء الثمن تبعا لتقدم الأشغال أي أن الأداء يتم على مراحل . وهذا ما وضحه الفصل 618/6 ق.ل.ع كما أنه لا يجوز إبرام العقد الابتدائي إلا بعد الانتهاء من أشغال الأساسات على مستوى الطابق الأرضي
ب - التعويض لفائدة البائع عن التأخر في الأداء
بما أن بيع العقار في طور الإنجاز يتم عبر مراحل ورابط بين واجب الأداء الجزئي للثمن وواجب إنجاز شطر معين من الأشغال فإنه من اللازم على أطراف هذا العقد التقيد ببنود الاتفاق المبرم بينهم طبقا لروح القانون . ووفق للحكم العام الوارد في الفصل 230 ق.ل.ع والذي يقر مبدأ العقد شريعة المتعاقدين.
ج- إشعار البائع بالتخلي عن حقه للغير
من حق المشتري أن يتنازل عن حقوقه لشخص أخر شريطة توجيه إعلام بذلك إلى البائع برسالة مضمونة مع الإشعار بالتوصل ، كما يجب أن يتم التخلي وفق الكيفية وضمن الشروط التي يتم بها إبرام العقد الابتدائي إذ يترتب على ذلك انتقال الحقوق إلى المشتري الجديد بقوة القانون ، كما بإمكان المشتري المتخلي إعلام البائع عن طريق التبليغ الرسمي وفق ف ق.م.م
د . تعویض البائع عند الفسخ الإرادي :
في حالة فسخ العقد الصادر عن إرادة منفردة أثناء قيام العقد الابتدائي ، وليس الفسخ الوارد في الفصل 19 / 618 والتي تحكم به المحكمة من جراء عدم إتمام البيع من أحد الطرفين ، فإن كان المشتري هو المتسبب في الفسخ فإنه من حق البائع أن يحصل على تعويض لا يزيد عن 10 % من ثمن البيع وذلك وفقا لما جاء به الفصل 14 / 618 من ق.ل.ع وذلك لجبر الضرر الذي حل بالمتضرر من الفسخ .
الفقرة الثانية : بالنسبة للبائع كطرف فإنه يقع علية
أ- احترام شروط دفتر التحملات
جاء في الفصل 618/7 ق.ل.ع مايلي " يتعهد البائع باحترام التصاميم الهندسية وأجل إنجاز البناء وبصفة عامة باحترام شروط دفتر التحملات المشار إليها في الفصل 4 / 618 ق.ل.ع " والذي يتضمن مكونات المشروع وما أعد له من نوع الخدمات والتجهيزات ثم أجل الإنجاز والتسليم هنا يبقى جدير بالذكر أن 9 9 المشرع منح البائع إمكانية تميدي الأجل بعد موافقة المشتري ، وهذا ما لم يمنحه لهذا الأخير ، مما يجعله ملزما بالوفاء في الوقت المحدد دون إعطاءه أجل .ب- تقديم الضمانات والتأمينات
يقع على البائع وفقا لمقتضيات الفصل 61879 ق.ل.ع أن يقدم لفائدة المشتري ضمانة بنكية أو أي ضمانة أخرى مماثلة ، وعند الاقتضاء تأمينا وذلك لتمكين المشتري من استرجاع الأقساط المؤداة في حالة عدم تطبيق العقد.وتجدر الإشارة إلى أن هذا الالتزام يسري على أشخاص القطاع الخاص دون أشخاص القطاع العام وهذا ما قد يشكل تمييزا في نظر بعض الفقه وتهديد الحقوق المواطنين.
ج- الالتزام بالتعويض عن التأخر في التنفيذ
يلتزم البائع بتعويض المشتري في حالة التأخر في الإنجاز ، سواء كان شخصا طبيعيا أو اعتباریا تابعا للقطاع الخاص كان أو العام ، فالحكم هنا عام وشامل دون تمييز ، ن حيث يقع على البائع واجب تنفيذ شروط المضمنة في دفتر التحملات وإنجاز العقار في الأجل المتفق عليه ، فلو حصل تأخير في تنفيذ شروط الالتزام بسبب البائع ، فإن هذا الأخير يلزمه تعويض المشتري بنسبة 1 % عن كل شهر من المبلغ المؤدی على أن لا يتجاوز هذا التعويض نسبة 10 % في السنة ، كما على المشتري إشعار البائع بواجب تنفيذ التزامه طبقا لمقتضيات العقد ودفتر التحملات مع تبليغه بالإشعار المذكور حسب طرق التبليغ الرسمية المنصوص عليها في الفصل 37 من قانون المسطرة المدنية وما يليه.د- التزام البائع بالتعويض عن الفسخ
جاء في متن الفصل 14 / 618 من ق.ل.ع " في حالة فسخ العقد من أحد الأطراف للمتضرر من الفسخ تعويضا لا يزيد على 10 % من ثمن البيع ، إلا أن تساؤلا يطرح بخصوص هذا الفصل عما اذا كان المشرع قصد العقد الابتدائي أم النهائي أم عقد البيع برمته بمعنى عملية التعاقد الإجمالية كما نشير إلى أن الفسخ الإرادي الوارد في هذا الفصل من شأنه إرجاع الط و إلى حالة ما قبل التعاقد وتحرر كل منهما من التزاماته مقابل تعويض الطرف المتضرر من هذا الفسخ.المبحث الثاني : العقد النهائي
نظرا لأهمية العقد النهائي لبيع العقار في طور الإنجاز ارتأينا تناوله من خلال مطلبين بحيث سنخصص الأول لدراسة شروط العقد النهائي في حين سنتطرق في الثاني إلى الحديث عن الآثار المترتبة عن العقد النهائي.- المطلب الأول : شروط العقد النهائي
الفقرة الأولى : تحرير العقد
تحریر العقد النهائي شرط لا محيد عنه من طرف المتعاقدين ، وهذا التحرير يجب إنجازه وفقا المضمون الفصل 3 / 618 ق.ل.ع وإلا كان ماله البطلان ، كما نص على ذلك الفصل 16 / 618 الذي أحال عن الفصل 618/3 يوجب أن يحرر عقد البيع الابتدائي للعقار في طور الإنجاز إما في محرر رسمي...
للاطلاع على الموضوع بالكامل حمل الملف بي دي اف الرابط اخر الصفحة
فهرس الموضوع بالكامل : بيع العقار في طور الانجاز
اضغط على الصورة لقراءة التفاصيل
الموضوع متوفر بي دي اف جاهز للتحميل
تعليقات
إرسال تعليق